Comprar um imóvel sem planta definida e, às vezes, antes mesmo do início das obras tem atraído investidores que miram ganhos de até 30% antes mesmo da entrega das chaves.
Em vez de buscar moradia ou renda com aluguel, cresce no país a compra antecipada de unidades como estratégia financeira, surfando a valorização ao longo da obra, especialmente no mercado de alto padrão.
Quando decidiu entrar nesse mercado, o executivo Renato Hagopian, 50, deixou de lado qualquer preocupação com características do imóvel. Não avaliou metragem, número de quartos ou padrão de acabamento.
Hagopian comprou uma unidade no Jardim São Paulo, zona norte da capital paulista, ainda em fase embrionária, com um único objetivo: vender depois.
“Espero receber até o fim deste ano 30% a mais do valor que investi em 2024”, afirma. A estratégia é se desfazer do imóvel perto da conclusão das obras, quando os preços já refletem a maior parte da valorização do ciclo.
Mais do que o apartamento em si, o critério de escolha de Hagopian se baseou na confiança dele nos responsáveis pelo empreendimento. Caso a operação tenha o resultado esperado, ele espera fazer uma nova operação nos mesmos moldes.
Ele não é um caso isolado. A aquisição do imóvel antes mesmo do início da construção e sua venda próximo da conclusão das obras se disseminou no mercado.
Além da valorização natural pela fase da construção, o investidor é favorecido também pelo aquecimento do mercado imobiliário, especialmente nos imóveis que custam milhões e ficam em localizações privilegiadas.
Para as incorporadoras, ao antecipar recursos, esses investidores ajudam a reduzir a dependência de financiamento bancário, especialmente em um ambiente de juros elevados, em que o crédito se torna mais caro e restrito.
Especialista em negociações imobiliárias de alto padrão, Fabiano Braga afirma que os investidores individuais se tornaram um parceiro importante neste mercado, especialmente para negócios que não envolvem as grandes incorporadoras, com maior capacidade financeira. Ele atua principalmente no Rio Grande do Sul, na área de condomínios fechados.
Segundo Braga, a valorização depende principalmente da liquidez do imóvel. Por isso, taxas de retorno como a estimada por Hagopian são comuns em unidades de alto padrão, localizadas em grandes capitais ou em localidades com alto potencial turístico.
“A estimativa não vale para imóveis em cidades menores, cujo mercado é menos aquecido, nem para imóveis para a classe média, que é mais impactada pela alta dos juros e a falta de programas específicos de moradia para esta faixa de renda”, diz.
Por isso, é importante o investidor analisar a demanda da cidade escolhida. Isso ajuda a explicar por que o modelo praticamente não se aplica ao Minha Casa, Minha Vida. Voltado à produção em escala e sustentado por subsídios, o programa trabalha com margens mais estreitas por unidade, o que reduz o espaço para ganhos expressivos na revenda.
“É um negócio muito voltado para as grandes empresas, que ganham mais com a escala do que com a valorização pontual de cada uma das unidades construídas”, afirma.
O especialista identifica dois perfis principais nesse mercado. O primeiro é o investidor que entra antes mesmo da estruturação do projeto. O segundo compra terrenos já inseridos em condomínios consolidados, constrói e vende.
Braga conta que, para atender este segundo público, a própria incorporadora passou a oferecer uma série de serviços de consultoria.
“Ajudamos o investidor a escolher o terreno e as melhores plantas para a construção que será vendida”, disse.
A empresa conta com esse serviço para que o plano do investidor dê certo e ele volte a investir.
“É um mercado que é favorecido também pelo imediatismo do consumidor final, que prefere pagar a mais para ter a casa pronta do que investir um valor menor na construção de seu imóvel”, disse.
Ele afirma que o negócio com a aquisição de apartamentos antes da construção rende entre 16% e 17% ao ano, com um prazo de dois a três anos para o retorno. No caso da venda de casas em condomínios, o lucro pode ser maior e em menor prazo.
“Aqui no Rio Grande do Sul, a gente estima um custo de aquisição do terreno de R$ 2.000 por metro quadrado e de construção de R$ 4.000 por metro quadrado. Este imóvel será vendido 18 meses depois por R$ 10 mil por metro quadrado quando estiver pronto ou R$ 11 mil por metro quadrado se ainda for mobiliado”, afirma.
O movimento dos preços do mercado imobiliário é influenciado por fatores como variações de renda e população, mercado de crédito, emprego. Por isso, é importante o investidor analisar a demanda da cidade escolhida.
O CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo, diz que o mercado de imóveis de alto padrão tem acumulado crescimento sucessivo nos últimos anos. Para ele, a alta do PIB (Produto Interno Bruto), do lucro dos empresários e dos bônus pagos aos executivos estão alimentando este mercado.
“É um mercado diferente dos demais, porque a oferta ajuda a demanda. As oportunidades atraem inclusive quem não estava procurando imóveis”, afirma.
Apesar de ser pequeno em número de imóveis, o alto padrão acaba sendo um segmento importante por conta do valor envolvido na aquisição de cada unidade. Outro segmento que tem marcado crescimento sucessivo desde a pandemia é o de segundo imóvel, sobretudo em cidades turísticas no litoral do Nordeste e em cidades a menos de 200 quilômetros de São Paulo.
“O aquecimento não foi o mesmo do fim do ano passado para cá, mas é um segmento em alta”, diz.
Esse mercado ganha força também, segundo Araújo, por conta dos imóveis adquiridos por investidores, principalmente para o aluguel para temporadas.
Os imóveis para esta demanda são notadamente menores, principalmente estúdios, mas também um e dois dormitórios com pequenas metragens, em áreas das cidades de mais fácil acesso a pontos de interesse, do turismo de negócios ou de entretenimento.
Ele lembra que, das dez cidades mais caras do Nordeste na atualidade, oito são turísticas. E as duas capitais que estão na lista, Maceió e João Pessoa, têm características mais de turismo do que as outras capitais da região.
Aponta ainda que o mesmo fenômeno se repete na região Sul, onde apenas Florianópolis, uma capital com características turísticas também, está entre as cinco cidades mais caras.
